“并非所有涨价都是泡沫”！楼市是否有泡沫，会不会挤一挤？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

新的一周，蜜姐总是元气满满打算好好工作、学习一番。

凑巧，今天就看到了这样一篇报道《学者把脉中国楼市：并非所有涨价都是泡沫》。不得不感叹学者的水平和我们汉语言文化的博大精深。

这个结论绝对是非常正确的。

不过，我们把“并非”“所有”“都是”几个关键词提出来，替换一下，就会发现“有一些”涨价是泡沫也是符合学者言下之意的。

既然有一些泡沫，到底是会自己忍痛挤一挤，还是会被戳破？买房、卖房又该如何择时？

01

在这篇把脉文中，有位学者，中国经济体制改革研究会副会长樊纲说：

“我们没有大泡沫，没有像日本(上个世纪)90年代初期、像中国香港1998年前后暴跌的状态，我们是软着陆，有一点小泡沫，但在不断地进行调整，这是好事情。”

没错，就是提出“六个钱包买房”的那位学者，头衔挺多，蜜友们感兴趣可以问下度娘。应该说他的表态还算是有些实在的，至少是认为“有一点小泡沫”。

那到底有多大，樊纲副会长也只能说到这一步，估计当时在场的人也不敢再追问了。

我们不如先来看看别的国家是怎么判断“泡沫”这件事儿的。

7月中旬，彭博社发布了一项研究报告：研究全球发达国家（23个）的房地产市场泡沫水平。其中采用了四个观察指标：房价租金比、房价收入比、实际房价和家庭贷款占GDP比重。

研究显示，新西兰的房价租金比和房价收入比排名第一；加拿大在实际房价和家庭贷款占GDP比重上排名第一。综合四项指标，新西兰和加拿大两国的房产泡沫风险最高。

此外，澳大利亚、英国、挪威和瑞典等国家的房地产市场也都存在泡沫问题。

加拿大的住宅投资在2006年，曾一度占GDP的8%，为美国的两倍。房价涨幅也是相当了得，超越美国不少明星城市。

比如，2000年截至2019年3月，多伦多房价同比上涨239.9%。其房价涨幅比纽约高133.39%，比洛杉矶高33.67%。

温哥华的房价同比更是大涨了315%。2018年，这两座城市的房价虽未大跌，但房屋销量，尤其是豪宅都销量都出现了腰斩。

与此相对有的，住宅类建筑投资也出现了大幅下跌，2018年四季度，下跌14.7%为2009年以来最大的跌幅。同时，也拖累GDP增速放缓，截止2019年一季度，创近4年来新低。

02

再说回我们的楼市。

据国家统计局公布的《2018年统计年鉴》显示：2018年，我国住宅均价每平米上涨约930元，国内商品房销售均价约为8736元/㎡，同比增长10.7%。自2010年以来最大同比增幅。

2015—2018年，全国房地产开发投资也是逐年增长。全国商品房销售面积和销售额也是呈上涨趋势。

2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元；2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元。

4年时间，全国商品房销售面积增长了33.6%，销售额则大增了71.8%。

拉长时间线，1998年我国商品住宅平均销售价格1854元/平方米，2017年已为7614元/平方米，也就是20年时间，我国房价涨了3.1倍。

对比不同的参照物，我们的感受是相差挺大的。

比如，曾经一度特别流行的一种说法。房价上涨不可怕，曾出现过3年涨5倍才崩的。

这是依据最早可考证的房地产泡沫，1923-1926 年间美国佛罗里达州，该州地价最高涨幅达5倍。

而房价就更夸张了，甚至出现了一幢房子，一年内涨四倍的奇迹，而迈阿密地区的房价在3年内上涨了5—6倍。

不过，那时还没有房地产泡沫的概念，是经历过泡沫破灭之后，才总结出来的。

美国次贷危机之前，据wind数据显示，2006年6月美国10大城市的房价均价比10年前涨了2.9倍；2000—2007年美房价涨幅超过去30多年来的增长幅度。

未达到历史的疯狂程度就全面吹破了。

03

再看房价收入比。

本月23日，上海易居房地产研究院发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》。其中排名前五的城市分别为深圳（36.1）、三亚（30）、北京（24.9）、上海（24.6）和厦门（22）。

这5个城市的居民买房难度最大。房价高，而收入却跟不上，只能靠家里更多钱包帮忙。

上半年还有5个城市的居民也不太愉快，房价跑得比收入快，房价同比涨幅较大，分别是扬州、烟台、日照、西安和南通，增速分别为18%、16.1%、15%、14.6%和13.2%。

市场不同，确实承受能力各不相同。

央行参事盛松成，曾在2018年说我国的高房价问题依然突出，核心城市房价收入比有高达20甚至30，比美、日楼市泡沫破裂前还高出数倍(日本首都圈和京畿圈10—12，美国4—5)。

鼓吹房价一直上涨神话的言论，我们要警惕。其实不少房企已经尝到了被挤一挤的苦涩味道。

据人民法院公告网显示，截至今年7月24日，全国共有274家房地产企业宣告破产清算。

吸取别人的教训，楼市调控从资金端严控做了很多工作。蠢蠢欲动想再入楼市的，真得有现金流或实力拿得住，才可能挺过去。未来房子保值比增值的功能可能更加凸显，毕竟后者的空间现在越来越小。

而对于刚需们来说，不要指望所谓的破灭了捡便宜货，概率较低，大房企们现在倒是捡了不少扛不住的房企们抛售项目的便宜货。而刚需只要积极参与进来，上车不被抛得太远就好。

亲爱的蜜友们：欢迎大家参与学习：用今日词汇在留言区造句，连续坚持一周，将获赠投资理财书单上的“常客”《财务自由之路》！

今日词汇：羊群效应

羊群效应：指交易者的心理预期往往决定其交易行为，因而在投机气氛比较浓厚或市场不确定性比较大的短期资金流动中，人们常常发生“一人带头，大家跟风”的交易行为。

往期好文

本文为闺蜜财经原创，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！

欢迎继续阅读闺蜜财经友号黄大拿食货志新作：全民投机欲望爆棚之后

蜜友们，很抱歉！老的读者群已满员，现建了新的读者群。欢迎大家来这里，聊聊投资，谈谈理财，说说育儿，讲讲职场和情感，一起成长一起开挂，做自己的女王！

请加微信Huoxing2099（备注:闺蜜财经），拉你入群。